Rendement brut vs rendement net au Japon

1. Les deux formules

Rendement brut = Loyers bruts annuels ÷ Prix d'achat
Rendement net  = (Loyers bruts annuels − OpEx) ÷ (Prix + frais d'acquisition)

Les postes d'« OpEx » ressemblent à ceux d'autres marchés — taxe foncière, charges de copropriété, fonds de réserve, assurance, petites réparations et vacance — mais la fiscalité et les pratiques de gestion sont propres au Japon.

2. Ce que l'annonce vous cache

• Fixed asset tax + urban planning tax : environ 1,4 % + 0,3 % sur l'assiette. L'assiette représente 60–70 % de la valeur de marché (bâti) et 70 % (terrain).
• Charges de copropriété (kanri-hi) : mensuelles en immeubles collectifs. Parfois affichées dans l'annonce, parfois non.
• Fonds de réserve pour gros travaux : mensuel et obligatoire ; il n'est pas optionnel.
• Property management : 3–5 % du loyer au Japon ; plus élevé pour les propriétaires étrangers du fait de la gestion fiscale et des virements.
• Vacance : 5–10 % en zone urbaine et davantage en dehors des 5 grandes villes.
• Frais d'acquisition (commission d'agence, notaire, droits de mutation) : 7–10 % du prix. Le rendement brut les ignore totalement.

3. Exemple : studio à Tokyo

Prix d'achat :               ¥25 000 000
Loyer brut annuel :          ¥1 320 000 (¥110 000 × 12)
Rendement brut :             5,28 %

OpEx propres au Japon :
  Fixed asset tax :          ¥120 000
  Copropriété + réserves :   ¥180 000
  PM (5 %) :                 ¥66 000
  Vacance (5 %) :            ¥66 000
  Assurance et petits travaux : ¥30 000
                             ─────────
  Total OpEx :               ¥462 000

NOI :                        ¥858 000
Frais d'acquisition (~8 %) :¥2 000 000
Base ajustée :               ¥27 000 000

Rendement net / cap :        3,18 %

Les 5,28 % de l'annonce ne sont en réalité que 3,18 % — et nous n'avons pas encore inclus les échéances de prêt ni les impôts. C'est pourquoi les banques japonaises évaluent avec le NOI, pas avec le rendement brut.

4. Ce que la banque utilise

Les banques japonaises calculent le DSCR à partir du NOI. Si, avec le NOI retenu, le DSCR est < 1,2, le montant du prêt est fixé par la banque, pas par votre objectif de rendement.

5. Une couche supplémentaire pour les acheteurs étrangers

Les loyers bruts d'un propriétaire non-résident subissent une retenue à la source de 20,42 %. Même récupérée à la déclaration annuelle, l'impact mensuel sur la trésorerie est réel. Détails dans le guide de la retenue non-résidents.