日本表面 vs 实质利回率

1. 两个公式

表面利回率 = 年度毛租金 ÷ 售价
实质利回率 = (年度毛租金 − 营运费用) ÷ (售价 + 取得成本)

「营运费用」在日本包含的项目和其他地区类似——固定资产税、管理费、共用区域维护、保险、小修缮、空租——但税制与 PM 惯例是日本特有的。

2. 广告隐藏了什么

• 固定资产税・都市计划税:约课税价值的 1.4% + 0.3%。课税价值通常为市价的 60–70%(建物)、70%(土地)。
• 建物管理费:公寓大厦每月支付,广告有时已扣除有时未扣。
• 修缮积立金:公寓大厦每月支付,实际现金支出,非选择性。
• PM 费:日本业者收取租金 3–5%;海外业主较高,因为要代办税务申告与汇款。
• 空租:都会 5–10%,前五大都市之外更高。
• 取得成本(仲介手数料、登记费用、不动产取得税):约售价的 7–10%。表面利回率完全未计入。

3. 东京单身套房范例

售价:                     ¥25,000,000
年度毛租金:                 ¥1,320,000(¥110,000 × 12)
表面利回率:                 5.28%

日本特有 OpEx:
  固定资产税:               ¥120,000
  管理费 + 修缮积立金:      ¥180,000
  PM 费(5%):              ¥66,000
  空租(5%):               ¥66,000
  保险与小修缮:             ¥30,000
                           ─────────
  合计 OpEx:               ¥462,000

NOI:                       ¥858,000
取得成本(约 8%):           ¥2,000,000
调整后基准:                 ¥27,000,000

实质利回率 / cap rate:     3.18%

广告的 5.28% 变成实际的 3.18%——还没扣融资、还没扣税。这就是为什么日本银行以 NOI 而非表面利回率来审核。

4. 银行采用的数字

日本银行以 NOI 计算 DSCR。若审定 NOI 之 DSCR < 1.2,案件上限由银行决定,而非您的目标利回率。

5. 海外买家再扣一层

非居住者业主的毛租金会被扣 20.42% 源泉征收。就算年度确定申告可以退回,每月仍是现金流负担。详见 非居住者源泉征收指南。