Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta en Japón

1. Las dos fórmulas

Rentabilidad bruta = Alquileres brutos anuales ÷ Precio de compra
Rentabilidad neta  = (Alquileres brutos anuales − OpEx) ÷ (Precio + costes de adquisición)

Las partidas de «OpEx» son parecidas a otros mercados — IBI, comunidad, fondo de reserva, seguros, pequeñas reparaciones y vacancia — pero la fiscalidad y las prácticas de gestión son específicas de Japón.

2. Lo que el anuncio te esconde

• Fixed asset tax + urban planning tax: aprox. 1,4% + 0,3% sobre la base imponible. La base es el 60–70% del valor de mercado (edificio) y el 70% (suelo).
• Cuota de comunidad (kanri-hi): mensual en edificios de apartamentos. A veces la muestran en el anuncio, a veces no.
• Fondo de reserva para grandes reparaciones: mensual y obligatorio; no es optativo.
• Property management: 3–5% del alquiler en Japón; más alto para propietarios extranjeros por la gestión fiscal y las remesas.
• Vacancia: 5–10% en zonas urbanas y más alta fuera de las 5 grandes ciudades.
• Gastos de adquisición (comisión de agencia, notaría, impuesto de compra): 7–10% del precio. La rentabilidad bruta lo ignora completamente.

3. Ejemplo: estudio en Tokio

Precio de compra:            ¥25.000.000
Alquiler bruto anual:        ¥1.320.000 (¥110.000 × 12)
Rentabilidad bruta:          5,28%

OpEx específicos de Japón:
  Fixed asset tax:           ¥120.000
  Comunidad + reservas:      ¥180.000
  PM (5%):                   ¥66.000
  Vacancia (5%):             ¥66.000
  Seguro y pequeñas obras:   ¥30.000
                             ─────────
  Total OpEx:                ¥462.000

NOI:                         ¥858.000
Gastos de adquisición (~8%):¥2.000.000
Base ajustada:               ¥27.000.000

Rentabilidad neta / cap:     3,18%

El 5,28% del anuncio es en realidad 3,18% — y todavía no hemos incluido cuota del préstamo ni impuestos. Por eso los bancos japoneses evalúan con el NOI, no con la rentabilidad bruta.

4. Lo que usa el banco

Los bancos japoneses calculan el DSCR a partir del NOI. Si con el NOI aceptado el DSCR es < 1,2, el importe del préstamo lo marca el banco, no tu rentabilidad objetivo.

5. Una capa extra para los compradores extranjeros

Los alquileres brutos de un propietario no residente sufren una retención del 20,42%. Aunque la recuperes en la declaración anual, el impacto mensual sobre la caja es real. Detalles en la guía de retención para no residentes.