日本租賃物件現金流基礎

完整結構

毛租金
  − 空租(5–10%)
  = 有效毛收入

  − 固定資產稅・都市計畫稅
  − 建物管理費                    ← 僅公寓大廈
  − 修繕積立金                    ← 僅公寓大廈
  − 物業管理費(PM 3–7%)
  − 保險
  − 修繕與更迭費用
  = 淨營運收入(NOI)

  − 利息支出(僅利息,不含本金)
  − 折舊
  = 課稅所得

  − 所得稅(累進)與住民稅(10%)
  = 稅後利益

+ 折舊回加(非現金)
  − 本金償還(現金支出但不可扣抵)
  − 資本支出 / 大修
  = 稅後現金流

東京單身套房範例

售價 ¥25M、貸款 ¥20M @ 3.0% × 30 年
毛租金:                    ¥1,320,000
空租 5%:                  −¥66,000
EGI:                       ¥1,254,000

固定資產稅:                ¥120,000
建物管理費 + 修繕積立金:   ¥180,000
PM 5%:                     ¥66,000
保險與小修繕:              ¥30,000
NOI:                       ¥858,000

利息(第 1 年):           ¥590,000
折舊(中古 RC ~15 年):    ¥350,000
課稅所得:                  −¥82,000  ← 虧損可抵其他不動產所得

本金償還:                  ¥420,000
稅後現金流:                ¥8,000   (極薄,敏感度分析很重要)

壓力測試建議

• 空租從 5% 改為 10%
• 再融資時利率 +100 bps
• 10 年一次大修(單身套房 ¥500K–¥1M)
• 非居住者:20.42% 源泉徵收現金流負擔

詳見 利回率與 NOI 了解廣告如何隱藏 OpEx,以及 折舊了解稅務槓桿。