일본 임대 매물 현금흐름 기초

전체 구조

총임대료
  − 공실(5–10%)
  = 유효 총수입(EGI)

  − 고정자산세 · 도시계획세
  − 건물 관리비                    ← 아파트만
  − 수선적립금                    ← 아파트만
  − 부동산 관리비(PM 3–7%)
  − 보험
  − 수리 및 회전 비용
  = 순영업수익(NOI)

  − 이자비용(이자만, 원금 제외)
  − 감가상각
  = 과세소득

  − 소득세(누진) 및 주민세(10%)
  = 세후 이익

+ 감가상각 환입(비현금)
  − 원금 상환(현금 지출이나 손금 아님)
  − 자본적 지출 / 대수선
  = 세후 현금흐름

도쿄 원룸 예시

매매가 ¥25M, 대출 ¥20M @ 3.0% × 30년
총임대료:                  ¥1,320,000
공실 5%:                  −¥66,000
EGI:                       ¥1,254,000

고정자산세:                ¥120,000
건물 관리비 + 수선적립금:  ¥180,000
PM 5%:                     ¥66,000
보험 및 소액 수리:         ¥30,000
NOI:                       ¥858,000

이자(1년차):              ¥590,000
감가상각(중고 RC ~15년):  ¥350,000
과세소득:                  −¥82,000  ← 손실은 다른 부동산소득과 상계 가능

원금 상환:                 ¥420,000
세후 현금흐름:             ¥8,000   (매우 얇음, 민감도 분석 필수)

스트레스 테스트 권장

• 공실을 5%에서 10%로 변경
• 재대출 시 금리 +100 bps
• 10년에 한 번 대수선(원룸 ¥500K–¥1M)
• 비거주자: 20.42% 원천징수 현금흐름 부담

광고가 OpEx를 어떻게 감추는지는 수익률과 NOI를, 감가상각은 세무 레버리지를 참조하세요.