Structure complète
Loyers bruts − Vacance (5–10 %) = Revenus bruts effectifs (EGI) − Taxe foncière + taxe d'urbanisme (fixed asset + urban planning tax) − Charges de copropriété ← appartements uniquement − Fonds de réserve ← appartements uniquement − Gestion locative (3–7 %) − Assurance − Réparations et remise en état = Résultat opérationnel net (NOI) − Intérêts (intérêts uniquement, hors capital) − Amortissement fiscal = Revenu imposable − Impôt sur le revenu (progressif) et impôt local (10 %) = Résultat après impôts + Amortissement réintégré (non monétaire) − Remboursement du capital (sort de trésorerie, mais non déductible) − CAPEX / gros travaux = Cash-flow après impôts
Exemple : studio à Tokyo
Prix ¥25M, prêt ¥20M à 3,0 % sur 30 ans Loyer brut : ¥1 320 000 Vacance 5 % : −¥66 000 EGI : ¥1 254 000 Taxe foncière : ¥120 000 Copropriété + réserve : ¥180 000 Gestion 5 % : ¥66 000 Assurance et petits travaux :¥30 000 NOI : ¥858 000 Intérêts (année 1) : ¥590 000 Amortissement (RC d'occasion ~15 ans) : ¥350 000 Revenu imposable : −¥82 000 ← le déficit peut s'imputer sur d'autres revenus fonciers Capital : ¥420 000 Cash-flow après impôts : ¥8 000 (très serré, impose une analyse de sensibilité)
Stress tests recommandés
- Passer la vacance de 5 % à 10 %.
- Refinancement avec +100 pb sur le taux.
- Un gros travaux tous les 10 ans (¥500K–¥1M pour un studio).
- Non-résidents : impact de trésorerie de la retenue à la source de 20,42 %.
Comment les annonces masquent les OpEx : rendement et NOI. Pour le levier fiscal, voir l'amortissement.
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