Flujo de caja del alquiler en Japón — fundamentos

Estructura completa

Alquileres brutos
  − Vacancia (5–10 %)
  = Ingresos brutos efectivos (EGI)

  − Fixed asset + urban planning tax
  − Cuota de comunidad              ← solo apartamentos
  − Fondo de reserva                ← solo apartamentos
  − Property management (3–7 %)
  − Seguro
  − Reparaciones y rotación
  = Ingresos operativos netos (NOI)

  − Intereses (solo interés, sin principal)
  − Amortización fiscal
  = Renta imponible

  − Impuesto sobre la renta (progresivo) y municipal (10 %)
  = Beneficio después de impuestos

+ Amortización revertida (no es caja)
  − Amortización de principal (sale de caja pero no es gasto fiscal)
  − CAPEX / grandes reparaciones
  = Flujo de caja después de impuestos

Ejemplo: estudio en Tokio

Precio ¥25M, préstamo ¥20M al 3,0 % a 30 años
Alquiler bruto:              ¥1.320.000
Vacancia 5 %:               −¥66.000
EGI:                         ¥1.254.000

Fixed asset tax:             ¥120.000
Comunidad + reserva:         ¥180.000
PM 5 %:                      ¥66.000
Seguro y pequeñas obras:     ¥30.000
NOI:                         ¥858.000

Interés (año 1):             ¥590.000
Amortización (RC usado ~15 años): ¥350.000
Renta imponible:            −¥82.000  ← la pérdida se puede compensar con otros ingresos inmobiliarios

Principal:                   ¥420.000
Flujo de caja después de impuestos: ¥8.000 (muy fino, obliga a análisis de sensibilidad)

Stress tests recomendados

• Sube la vacancia del 5 % al 10 %.
• Refinanciación con +100 pb en el tipo.
• Una gran reparación cada 10 años (¥500K–¥1M en un estudio).
• No residentes: impacto de caja de la retención del 20,42 %.

Cómo esconden los anuncios los OpEx: rentabilidad y NOI. Para la palanca fiscal, ve a amortización.