日本租赁对象现金流基础

完整结构

毛租金
  − 空租(5–10%)
  = 有效毛收入

  − 固定资产税・都市计划税
  − 建物管理费                    ← 仅公寓大厦
  − 修缮积立金                    ← 仅公寓大厦
  − 物业管理费(PM 3–7%)
  − 保险
  − 修缮与更迭费用
  = 净营运收入(NOI)

  − 利息支出(仅利息,不含本金)
  − 折旧
  = 课税所得

  − 所得税(累进)与住民税(10%)
  = 税后利益

+ 折旧回加(非现金)
  − 本金偿还(现金支出但不可扣抵)
  − 资本支出 / 大修
  = 税后现金流

东京单身套房范例

售价 ¥25M、贷款 ¥20M @ 3.0% × 30 年
毛租金:                    ¥1,320,000
空租 5%:                  −¥66,000
EGI:                       ¥1,254,000

固定资产税:                ¥120,000
建物管理费 + 修缮积立金:   ¥180,000
PM 5%:                     ¥66,000
保险与小修缮:              ¥30,000
NOI:                       ¥858,000

利息(第 1 年):           ¥590,000
折旧(中古 RC ~15 年):    ¥350,000
课税所得:                  −¥82,000  ← 亏损可抵其他不动产所得

本金偿还:                  ¥420,000
税后现金流:                ¥8,000   (极薄,敏感度分析很重要)

压力测试建议

• 空租从 5% 改为 10%
• 再融资时利率 +100 bps
• 10 年一次大修(单身套房 ¥500K–¥1M)
• 非居住者:20.42% 源泉征收现金流负担

详见 利回率与 NOI 了解广告如何隐藏 OpEx,以及 折旧了解税务杠杆。